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民法改正と売主の責任 ~瑕疵担保責任から契約不適合責任へ


改正された民法(新民法)は、2020年4月1日に施行されます。

 

特に今回の改正で大きく考え方が変わった"売主様の責任"を中心に情報共有しましょう。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

不動産の売買において、その物に瑕疵(欠陥)があった場合に、

 

売主が負う責任のことを瑕疵担保責任といいます。

 

今回の民法改正では、この「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと呼び方が変わります。

変わったのは呼び方だけではない

現行民法では、「売買の目的物に隠れた瑕疵(かし)があったとき」に、

 

売主の担保責任が認められていました(瑕疵担保責任)。

 

改正民法では、売買の目的物が「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない場合」に、

 

売主の担保責任を認めることとしました(契約不適合責任)。

 

つまり、「契約の内容に適合しているかどうか」が焦点になります。

契約不適合の場合の買主の対抗手段

現行の「瑕疵担保責任」だと、不動産に欠陥があっても、買主は売主に対して

 

修理や代わりのものを請求できず、「損害賠償」と買主の「契約解除」しか求められませんでした。

 

しかし、これは必ずしも取引の実情や当事者の意思と合致しないことが多いと指摘されていました。

 

そこで改正民法の「契約不適合責任」では、従前の「損害賠償」及び買主の「契約解除」に加え、

 

修理などの「追完請求」、「代金減額請求」も明文規定が置かれることとなりました。

対抗手段を行使可能な期間

瑕疵担保責任にもとづく損害賠償請求では「瑕疵があることを知った時から1年以内に請求」、

 

契約不適合責任では、「不適合を知った時から1年以内に通知」になります。

ここまでのポイント

●民法が改正されて、売買契約における売主の責任について、瑕疵担保責任の仕組みが廃止される。

 

●新民法では、売主は、契約に適合する目的物を引き渡す義務を負うことになる。

 

 この売主の義務に違反した場合、買主には、①修補請求(あるいは代替物の請求)、②代金減額請求、

 

 ③損害賠償請求、④契約解除の4つの救済が認められる。

 

●改正された新民法は、2020年4月1日に施行される。

 

 

この記事を書いた人

桜木不動産事務所

代表 国本

大学卒業後、5年間の充電期間を経て、京阪神リハウス株式会社(現:三井不動産リアルティ株式会社/三井のリハウス)に就職。大阪の店舗にて不動産売買の仲介営業に従事。

その後、大東建託株式会社に転職。京都~奈良~三重の店舗にて不動産賃貸の仲介営業と市場調査の職務に従事。組織変更により管理会社へ出向し土地活用と建物管理のノウハウを学ぶ。

2019年2月桜木不動産事務所設立。

他社とは一線を画す独自の"早期・高値売却システム"で、不動産売却専門のエージェントとして奮闘中。

不動産業界経験20年超。