No.17　自分でできる査定（♯２ 建物編）

家や土地などの不動産を売ろうとしたとき、もっとも気になるは「いくらで売れるか？」ですよね。

でも何となく不動産屋に電話するのに抵抗があるという方は、

不動産屋も実践するもっとも簡単な査定方法をお伝えしますので、

ご自分で相場を調べて価格のイメージをつかんでください。

３つの査定方法

建物の査定方法には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」と３種類があります。

◆取引事例比較法：査定する不動産と条件が類似している物件の成約事例を探し、

　売買された時期や立地条件の違い、物件の個別性などを比較して価格を査定する方法。

◆原価法：建物について、現時点で新築した場合の価格から、

　築年に応じた減価償却を行って価格を求める方法。

◆収益還元法：賃貸用不動産などが将来生み出すと期待される収益から価格を割り出す方法。

投資物件以外では、「取引事例比較法」や「原価法」で査定するのが一般的です。

取引事例比較法

まず、査定する物件と類似した条件の成約事例を探すことから始めます。

ここで注意しなければならないのは、比較する事例物件によって査定価格が変わってしまうため、

正確な価格査定のためには、根拠となる取引事例の目利きが必要になります。

最寄り駅からの距離、広さ、間取り、築年数などが似た物件を選択し、

次に、査定する物件と比較する物件を比較し評点を付けて査定価格を算出します。

ただ、一般の方は成約事例の入手が難しいかもしれません。

SUUMOやat-homeで販売中物件を探し、×90％くらいで計算するのが良いかもしれません。

原価法

一般的な建築費（木造建売住宅なら平米15万～16.5万くらい）に延べ床面積を掛け、

経過年数分（築年数分）だけ差し引いて計算するものです。

この時、木造住宅なら法定耐用年数は22年というガイドラインがあることに注意です。

例えば、延べ床面積100平米、築10年の木造建物の場合、

150,000円×100平米×残存年数12年／法廷耐用年数22年＝8,181,818円が査定価格となります。

プロの査定

以上、最も簡単に建物の査定価格を出す方法をお伝えしました。

ただし、建物の査定ほど難しいものはありません。

極端な話、同時に建てられた隣同士、同じ大きさ、同じ建築費の建物であっても、

使い方ひとつで大きく価値が変わりますので、10年後の査定額はびっくりするほど違うこともあります。

法定耐用年数の22年で計算というのも、私自身はしておりません。

22年で価値がなくなるとは思えないからです。

プロの査定は一味も二味も違います。

具体的に売却計画が進みそうなときは、臆することなくプロの無料査定を利用しましょう。