No.36　自分でできる査定（♯４ 収益物件編）

収益物件を売ろうとしたとき、もっとも気になるは「いくらで売れるか？」ですよね。

でも何となく不動産屋に電話するのに抵抗があるという方は、

不動産屋も実践するもっとも簡単な査定方法をお伝えしますので、

ご自分で相場を調べて価格のイメージをつかんでください。

収益還元法

アパート・マンション等収益物件の査定方法は、一般的な不動産とはやり方が異なります。

収益物件の査定時に使われるのは、収益還元法という方法です。

収益還元法は、収益物件の収益力に基づいて査定をおこないます。

収益物件の収益とは、部屋を貸している住人から得られる家賃収入のことです。

この家賃収入が高ければ高いほど、査定も高額になる傾向にあります。

一般的な不動産の価値は築年数や立地、間取りなどで決まりますが、

こうした収益物件は投資家がターゲットになりますので、

「所有することでどれくらい利益が得られるか」が最も重視されます。

収益還元法の計算

収益還元法（直接還元法）は、売却したい不動産が生む１年間の利益（純利益）を、

投資（還元）利回りで割り戻し、査定額を算出する方法です。

「物件価格＝（年間の家賃収入－経費）÷還元利回り×100」という数式で計算されます。

仮に年間の家賃収入120万円、経費5万円、周辺の利回りの相場がおよそ6％とした場合、

試算方法は以下のようになります。

「物件価格＝（120万円－5万円）÷6%＝1,916.6万円」

収益物件の査定価格に影響するポイント

①最寄駅からの距離

②周辺環境

③眺めや方角

④ブランド力

⑤メンテナンスやセキュリティの有無

⑥リフォームの有無

⑦環境や相場の変化

⑧家賃収入の額

⑨空室率

⑩想定利回り･･･想定利回りとは、初期投資に対してどれくらいの利益が発生したかの割合のことです。

例えば、購入金額5000万円のアパートの年間家賃収入が500万円とすると、利回りは1.00となります。

ただ、年間支出額を予想するのは難しいので、

査定時には「年間家賃収入÷購入価格」という簡単な式で想定利回りを算出します。

築20年より新しいなら利回りは6%以上、築20年超なら約7～8%以上であることが理想的です。

プロの査定

以上、最も簡単に収益物件の査定価格を出す方法をお伝えしました。

個人向けに売る一般の不動産とは違い、投資家向けに売る収益不動産は、

査定方法や考え方が全く違います。

プロはすべての状況を把握し、最も早く、最も高く売る方法を提案できます。

プロの査定は一味も二味も違うのです。

具体的に売却計画が進みそうなときは、臆することなくプロの無料査定を利用しましょう。