住宅ローンの返済にお困りの方へ


✅転職によって収入が減少した

✅リストラや会社の倒産により収入が減少した

✅ケガや病気で収入が減少した

✅親の介護で会社を辞めて収入が減少した

✅離婚して元配偶者がローン返済をしてくれなくなった

 

収入の低下などさまざまな事情により、住宅ローンの支払いが厳しくなり、不動産を手放すことを考える方が増えています。しかし、不動産の評価が思った以上に下がってしまい、売却しても住宅ローンを払いきれない(=売りたくても売れない)、というケースが増加しています。住宅ローンの返済を滞納し続けると、最終的に住宅は「競売」にかけられ、強制的に売却されてしまいます。

 

そうした問題でお悩みの方には、リスケジュールやセールアンドリースバック、自己破産、債務整理など、対処方法はさまざまありますが、選択肢の一つとしてご提案したいのが、「任意売却」です。任意売却とは、オーバーローン(売却したお金で住宅ローンを返済しきれない状態)でも不動産の売却を行うことができる合法的な方法です。

競売とは?任意売却とは?

競売とは、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなったとき、金融機関が担保となっている土地や建物などの不動産を裁判所を通して強制的に売却することをいいます。

一方、任意売却とは、住宅ローンが返済できなくなった場合、競売に掛かる前に金融機関の合意を得て売却する方法です。

競売と任意売却の比較

競売 比較項目 任意売却
市場価格の7割前後の場合が多い 売却価格 市場価格に近い価格で売却できる場合が多い

新聞やネット上に公開されるため

近所や職場に知られる可能性が高い

プライバシー

通常の不動産売却と同じ方法を取るため

事情を知られずに売却が可能

引越費用など 持出し金 仲介手数料含め一切なし
任意売却よりも多く残る可能性が高い 残債

競売よりも高く売却できるため

競売よりも残債は少なくなる可能性が高い

一括での返済を求められる 残債の返済 無理のない範囲で分割返済が可能
不法占拠者として追い出される可能性も 自宅に住み続ける

親族間売買や投資家に購入してもらい

リースバックしてもらう方法がある

裁判所から明渡命令が出せるため

引越費用が支払われるケースはほとんどない

引越費用

債権者との交渉次第では

最高30万円の引越費用を受領できる

所有権移転後は不法占拠になり

引越日は自由に選べない

引越日

購入者と債権者とで協議を行い

引越日を自由に設定できる

所有者の意思は全く関係ない 自らの意思

通常の不動産取引と同様に

ご自身の意思で売却活動が可能

任意売却をおすすめする理由

①市場価格に近い値段で売却することができる

任意売却のメリットとしてまず挙げられるのが、市場価格に近い値段で売却できるということです。競売に掛けられた場合は、市場相場よりもかなり安い値段で売られることがほとんどです。そのため、競売後に住宅ローンの債務が多く残ってしまいます。その点、任意売却であれば市場価格に近い値段で売却が可能なため、返済の負担が大きく抑えられます。

 

②残った住宅ローンは分割決済が可能

競売に掛けられた場合、落札によって手に入れた金額は全額住宅ローンの返済に充てられます。競売の代金で足りない分は、一括での支払い義務が残ります。任意売却では金融機関との間で話し合いが行われ、例えば「毎月1万円ずつ」など、現実的な金額で返済が可能です。債務者の経済状況などを十分に考慮されます。

 

③費用がかからない

一般的に、不動産の売却の際には、仲介手数料、抵当権抹消登記費用等の費用が発生します。しかし、任意売却の場合、これら売却に伴う費用を売却価格から配分できるので、費用の持ち出しは必要ありません。そして、税金や管理費等の滞納分も売却代金から配分されます。競売の場合、このような配慮は一切ありません。

 

④引越しに関して融通がきく

競売に掛けられて落札された場合、その家からはすみやかに立ち退かなければなりません。この立ち退きは強制であり、従わない場合には不法占拠とみなされ法的な措置がとられる可能性もあります。一方、任意売却の場合、競売のように強制的に立ち退きを迫られることはありません。退去の日時などは購入者との話し合いによって決めることができます。また、任意売却の場合は、売却代金のなかから引越し費用が配分されます。

 

⑤近所の人たちに知られずに済む

競売に掛けられた物件の情報は、裁判所のホームページや業界紙などに掲載されます。また、裁判所による自宅調査や不動産業者による視察なども行われるため、近所の人たちに知られる可能性があります。任意売却の場合は、通常の売却(住み替え等)と同じように手続きを進めることができます。

Q&A

任意売却のデメリットは?


ほぼありません。強いて言えば、別れた妻(夫)がその家に住んでいる場合や、妻(夫)が連帯保証人の場合には、連絡を取りたくない、会いたくないという場合でも連絡を取らなければなりません。


任意売却をする必要のないケースは?


次のようなケースが考えられます。

①売却できる金額が住宅ローンの残債よりも多い。②住宅ローンの返済が少し減れば滞納しなくて済む。③一時的に休業中だがすぐに復職できる。④借金があるが安定した収入が得られている。


住宅ローン滞納後、どのくらいで競売になりますか?


最近の傾向では、滞納を始めて4~6ヶ月程度で競売に移行することが多く、裁判所から「競売開始決定通知」が届いた時点から最短約4ヶ月で不動産は強制的に売却されてしまいます。


任意売却が可能な期間は?


目安としては、住宅ローンの滞納から3~12カ月です。ただし、遅ければ遅いほど金融機関の合意を得ることが難しくなります。


住宅ローンの滞納は早めにご相談を

家を売却して住宅ローンの返済に充てる方法を考えるうえで、任意売却には競売にないメリットがたくさんあります。住宅ローンに困って家を手放す場合、任意売却を選ぶことでさまざまな負担を大きく減らすことができます。

金融機関との交渉や難しい法的手続きは全て当事務所が対応いたしますので、住宅ローンの返済に困ったら、早めにご相談ください。