No.213 不動産の資産価値を決める基準


不動産の売却時には必ず行う「査定」ですが、これは言い換えれば、「不動産の資産価値がどれくらいあるか」ということです。不動産会社がどのように不動産の資産価値を算出するのか、その基準となるものの概要を見ていきましょう。

土地の基準

土地の資産価値をどのように算出するかと言うと、次の4つの公的な価格に加えて、実勢価格(実際に取引される時価)を足すと5つあります。

 

✅公示地価:国土交通省が土地取引の指標にすべく算定するもの。

 

✅基準地価:都道府県知事が一般の土地取引の指標とすべく算定するもの。公示地価を補完する意味あいが強い。

 

✅固定資産税評価額:市町村が固定資産税などの課税のため算定するもの。公示地価の7割程度と考えられる。

 

✅相続税路線価:国税庁が、相続税や贈与税における課税額を算定するために公表している、路線ごとの価格。公示地価の8割程度と考えられる。

 

不動産業者は、「路線価」と「実勢価格」を参考にすることが多いです。

建物の基準

不動産業者は、建築単価(新築時の建築費単価)と法定耐用年数(物件が使用に耐える年数を法的に明示したもの)に基づいて価値を算出するのが一般的です。

 

たとえば木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、新築時の建築単価が坪55万円で、建坪を30坪とした場合、新築時の資産価値は【55万円×30坪=1,650万円】となり、1年経つごとに1/22ずつ価値が減っていき、22年後には価値はゼロになるという考え方をします。

さいごに

不動産の価値は、一般的には土地と建物の価値を合算して算出します。不動産に定価はありませんから、資産価値の見積額(査定額)の算定は不動産会社にとっても大変難しいもので、不動産会社によって価格が異なるのも当然と言えます。

 

査定価格が妥当なのか、売出価格に問題はないか、最終的な判断をするのは売主様です。ご自身の資産価値を知り、売りに出そうと思っている不動産の現状把握をしっかり行わなければ、大損する事態は避けられません。上記の基準を参考に、一度ご自身でも資産価値の算定をされることをお勧めします。

 

 

この記事を書いた人

国本

桜木不動産事務所代表。宅地建物取引士。

三井のリハウス、大東建託(株)退職後、2019年2月大阪府寝屋川市に

不動産売却専門の「桜木不動産事務所」を設立。

両手仲介を行わない不動産売却エージェントとして日々奔走しています。

好きなものは、阪神、浜省、森高、水無月、早く走る車。

嫌いなものは、ゴキ。