No.246　間違いやすい！マンションの専有部分と共用部分

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）によって、マンションは「専有部分」と「共用部分」に分かれています。リフォームしたいときなど、それぞれの境目を知っておかないと、トラブルに発展することもありますので、理解しておきましょう。

マンションにおける「専有部分」とはコンクリートの躯体で区画された内側である居住スペースが該当します。つまり壁や床、天井に囲まれた空間を指します。

専有部分は購入した居住者の所有物になるため、部屋の扉やクロス、インテリアの変更など、リフォームや模様替えは自由にすることができます。

＜専有部分に該当する範囲＞

✅居住スペースの内装

✅躯体部分(天井、床、壁)

✅玄関扉（錠及び内部塗装部分）

✅メーター以降の配管、配線

✅住宅用火災警報器

マンションにおける「共用部」とは専有部分以外の居住者が共同して使用する空間を指します。

共用部分は専有部分と異なり、マンションに居住するすべての住人が共有する空間のため、原則的には管理組合等の総会の決議なしでは変更することはできません。つまり、共有部は自身の一存で勝手にリフォームや修繕をすることはできません。

＜共用部分に該当する範囲＞

✅躯体のコンクリート

✅躯体部分(柱、外壁など)

✅エントラスホール

✅エレベーター

✅バルコニー（ルーフバルコニー含む）

✅宅配ボックス

✅共用で利用する廊下や階段

✅電気設備

✅消防用設備

✅駐車場、駐輪場

✅メーターボックス

✅玄関の扉

玄関の扉は内側と外側で区分所有権が異なります。内側のみ色を変えることは専有部のため可能ですが、外側の色を変えたり、扉自体を交換することは原則できません。玄関扉は単に出入口としての役目だけでなく美観や防火、防音の観点からも重要な役割を果たしていますので、事前に確認しましょう。

✅窓ガラス

窓枠及び窓ガラスは専有部分ではなく共有部分になります。窓ガラスが破損した場合は自己負担で取り替えることはできますが、破損以外の理由で取り替えたい場合は、防犯や断熱性の向上などの必要性が認められる等の理由がなければ変更することはできません。

✅バルコニー

バルコニーは各住戸に設置され、居住者のみが使用できる形態のため、専有部分と思われがちですが、マンションの構造の一部としてコンクリートで作られており、災害時などは避難経路になりますので、共用部分とされています。共用部分なので、管理組合の許可なくリフォームや撤去をすることはできません。

また、共用部分ではありますが、特定の区分所有者だけが使うことができ、他人が使えない部分ですので、これを「専用使用部分（専用部分）」と言います。

マンションには、管理人室、集会室、倉庫など「規約共用部分」と呼ばれるものもあります。規約共用部分とは、本来は専有部分となる建物の部分や、付属する別の建物を管理規約により共用部分と定めたもので、区分所有者全員の共有となります。

各住戸の専有部分と共用部分の境界については、統一的な基準を定めることが困難であるとの理由から、区分所有法上はなんらの定めがなく管理規約の規定に委ねられています。リフォーム等ご検討の方は、事前にしっかり確認しておきましょう。