No.287 不整形地の資産価値


土地は正方形とか長方形といった整形地ばかりとは限りません。むしろ、多少いびつな形になった土地(不整形地)の方が現実には多くあるのです。このような不整形地は、整形地に比べて資産価値は下がるのでしょうか。

不整形地とは

不整形地とは、正方形又は長方形(これらの土地を「整形地」といいます)以外の土地をいいます。なかには、近隣の敷地形状に合わせて三角形やL字型になっていたり、山の斜面に沿って傾いていたりするものも多く存在します。

 

このような土地は税法上「不整形地」と呼ばれ、方形の土地(=整形地)に比べ、汎用的な利用が困難であるという特徴があります。具体的には、不整形地では、希望する大きさの建物が建てられなかったり、建物自体は建てられたとしても好む間取りにできなかったり、敷地にデッドスペースが生じたりする場合があります。また、そもそも不整形地の場合、法律上の制限によって思うような建物が建てられない場合もあります。

不整形地の種類

✅交差点の側にある土地(角地)

✅L字型で接道部分が小さい土地(旗竿地/袋地)

✅三角形の土地(三角地)

✅特殊事情を抱えた土地(傾斜が強い土地・間口が狭すぎる土地・長辺が短辺に対して長すぎる土地・特別警戒区域(災害時に被害が大きいと考えられる地域)の土地

 

このような土地を売却するにしても、当然買い手がつくまで時間がかかります。こういった理由で、不整形地の資産価値は、整形地の資産価値に「不整形地補正率」を乗算する方法で算定します。

「不整形地補正率」

土地の価値については、固定資産税などの算定の基となる「固定資産税評価額」を基準とする考え方が一般的です。固定資産税評価額は、土地が面している道路ごとに定められた路線価に、土地の面積値と奥行補正率を乗じることで算定されます。一般的には「公示価格に7割を乗じた金額」が、概ね固定資産税評価額と言われています。

 

ただし、これはあくまで整形地の算定方法であり、不整形地の場合には、ここからさらに各種補正が加わります。それぞれの補正には細かい条件があり、ここで一言で説明するのは困難ですので割愛しますが、不整形地補正率が決まったら、当該土地を整形地として考えた場合の1㎡あたりの価額に不整形地補正率を乗じ、当該不整形地の評価額を計算することとなります。

さいごに

不整形地の形状はそれぞれ異なりますので、評価する人物により計算結果が変わることは稀ではありません。ただ、一般的な建設用地としては使いにくい「不整形地」は、固定資産税評価額の低さもあり、どうしても整形地に比べて評価は低くなりがちです。

 

分筆して整形地をつくり出す、隣接地の所有者へ売却する、逆に隣接する土地を購入して整形地をつくり出す、などして資産価値を上げるという方法もあります。もし、このような不整形地の売却をお考えなら、不動産の専門家である桜木不動産事務所までご相談ください。

 

 

この記事を書いた人

国本

桜木不動産事務所代表。宅地建物取引士。

三井のリハウス、大東建託株式会社退職後、2019年2月大阪府寝屋川市に

不動産売却専門の「桜木不動産事務所」を設立。初年度売却相談件数108件。

両手仲介を行わない不動産売却エージェントとして日々奔走しています。

好きなものは、阪神、浜省、森高、水無月、早く走る車。

嫌いなものは、ゴキ。