不動産仲介の流れとポイント


不動産を売るという経験は、一生のうちに何度もするものではありません。

はじめて不動産売却をご検討されている方のために、不動産・マンション・空き家を仲介で売却する時の流れとポイントをご紹介します。

ご相談~引き渡し・決済

STEP1. 売却のご相談

  • まだすぐ売却ではないけど、市場動向や取引相場を知りたい。
  • ローンが残っていても売却できる?費用や税金についても知りたい。
  • 築年数が古いけど売却できる?リフォーム・解体は必要?
  • 買い替えしたいが、売却が先?購入が先?
  • そもそも不動産売却をする場合、まず何からすればいいの?

 

素朴な疑問から具体的な売却のご相談まで、まずは何でもお話し下さい。

桜木不動産事務所では、ご相談は無料、秘密は厳守、しつこい営業は苦手です。

STEP2. 査定価格の提示

桜木不動産事務所では、豊富な経験と入念な物件調査を基に、おおよそ3~6ヶ月程度で売却できると思われる価格をアドバイスさせて頂きます。

 

STEP1.の相談を飛ばして、相場価格を知ってから相談、でもいいと思います。

 

もちろん査定を依頼したからと言って、必ず売却しなければならないわけではありません。

売却はしないとしても、現在の価値を把握しておくことは、次のステップに向けての大切な一歩となります。


また、独自の売却システムとノウハウで、査定価格だけでなく売却の難易度や購入希望者のモデル像の予測を行います。

もっとも効果的と思われる販売手法等も無料でアドバイス致します。

また、参考までに、不動産には以下の3つの価格が存在します。

 

 

査定価格

 

査定価格とは、お客様の不動産の「現在の市場価値を評価した価格」です。

 

 

売出価格

 

査定価格=売出価格ではありません。

売出価格を決定するのは、あくまでも所有者である売主様であって、私たちにできるのは売却できると思われる価格をアドバイスするだけです。

お客様の希望価格と査定価格を基に、納得のいく売出価格を決定して下さい。

 

 

成約価格

 

成約価格とは「不動産売買契約書に記載される契約金額」です。

売主様と買主様の合意の上、決定されます。

つまり、買主様から値引き交渉があったあとの、折り合いをつけた価格のことです。

STEP3. 不動産媒介契約

不動産会社に不動産の売買を依頼する場合、媒介契約という契約を締結します。

媒介契約には以下の3つの種類があります。

ここでは費用はかかりません。

 

大事なのは、いつまでに売りたいかをしっかり話し合うことです。

<3種類の媒介契約>

<一般媒介>

複数の不動産業者に売却依頼が可。

不動産業者との繋がりが弱く、『宣伝広告費』をかけにくい。

そのため、売れやすい物件であれば効果的ですが、そうでない場合は、売却活動期間が長引いてしまう可能性があります。

 

<専任媒介契約>

一般的に一番多い媒介契約。

不動産業者との繋がりが強く、率先的に『宣伝広告費』をかけ、集客活動を行うことができるのが強みです。

 

<専属専任媒介契約>

その不動産業者がとても信頼できるところならOK。

不動産業者との繋がりが最も強い媒介契約。

 

尚、桜木不動産事務所では、「専任媒介契約」が売主様にとって最もメリットがある契約であると考えております。

媒介契約時に用意するもの

  • 登記済権利証、登記識別情報(紛失されている場合は司法書士による手続きが必要になりますので、早めにご連絡ください)
  • 印鑑(実印でも認印でも構いません)
  • 本人確認ができるもの(運転免許証、健康保険証など)

《あった方がいいもの》

  • 各種図面
  • 固定資産税・都市計画税の税額が分かる書類
  • ローン残高の分かる書類
  • 管理費・修繕積立金の金額が分かる書類(マンション)
  • 管理規約・使用細則(マンション)

契約の内容によって必要となるものが異なりますので、念のため事前にご案内いたします。

STEP4. 売却活動

お客様が契約を結んだ不動産業者はどのような販売活動をしていますか?

お客様自身の目でしっかり活動状況を確かめてください。

満足いく売却活動がなされていない場合は、契約会社を変更しましょう。

もちろん変更にペナルティはありません!

 

桜木不動産事務所では、売却専門エージェントとして、お引き渡しが終わるまで売主様専属でマンツーマンでサポートしています。

購入希望者は不動産会社間のネットワークを通じて、全国から広くお探しします。

私どもには、"売り込まずとも売れる仕組み"がありますので、ご安心ください。

また、下記のようなご要望にも柔軟に対応致します。遠慮なくお申し付けください。

  • 広告掲載はしてほしくない。。。
  • 写真入りの広告はちょっと。。。
  • ご近所に売りに出しているのを知られたくない。。。

ただし、制限がないほど売りやすくはなります。

STEP5. 売買契約締結

成約時には買主様からの値引き等のご要望がある場合があります。

内容を媒介業者からしっかり確認した上で回答しましょう。

 

些細なトラブルで、契約破棄にならないよう、最後まで慎重に行動しましょう。

 

条件が整いましたら、不動産売買契約書を売主様、買主様で取り交わし契約の詳細を取り決めます。

売買契約にあたり、売主様は物件の状況を告知する義務があります。

 

桜木不動産事務所では、宅地又は建物の過去の履歴や隠れた瑕疵など、売主様や所有者しかわからない事項について、"事前に"買主様に開示することを推奨しています。

安心・安全なお取り引きを実現するためです。

 

尚、代理人によって契約を締結することもできます。

売買契約時に用意するもの

  • 登記済権利証、登記識別情報
  • 印鑑(実印でも認印でも構いません)
  • 本人確認ができるもの(運転免許証、健康保険証など)

契約の内容によって必要となるものが異なりますので、念のため事前にご案内いたします。

STEP6. お引き渡し・決済

残代金を受領しカギを渡して売却活動が完了します。

 

残代金の受領までに隣地や道路との境界確認、お引っ越しや水道・ガス・電気など公共料金の精算を済ませ、買主様へ引き渡せる状態にする必要があります。

通常、契約から引き渡しまでは、1~2ヶ月ほどの期間を要します。 

 

また、住宅ローンが残っている場合は、お引き渡し日(残金決済時)に売却代金にて精算することも可能です。

残代金決済・引き渡し当日の流れ

 

 

1.登記関係書類の確認

 

まず、司法書士が所有権移転登記に必要な売主様・買主様の登記関係書類を確認しますので、売主様・買主様は手続きに必要なそれらの書類へご記名・ご捺印を行います。

 

2.残代金の受領・各種負担金の精算

 

買主様から残代金を受領します。

通常、残代金はお振込みによって支払われ、現金を数えるようなことはありません。

また、固定資産税やマンション管理費などの日割り清算も行います。

 

3.鍵や関係書類の引渡し

 

物件の鍵や境界確認書、各種設備の説明書、検査済証、設計図書、マンションの管理規約やパンフレットを買主様にお渡しします。

 

4.経費の支払い

 

各種経費をお支払い頂きます。

受け取る残代金から各種経費を差し引いて、残った手取り金額を売主様にお振り込みする形が主流です。

 

5.引き渡し完了

 

以上で残代金決済・お引き渡しは完了です。

決済時に用意するもの

  • 登記済権利証、登記識別情報
  • 実印・印鑑証明書
  • 預金通帳
  • 本人確認ができるもの(運転免許証、健康保険証など)

契約の内容によって必要となるものが異なりますので、念のため事前にご案内いたします。

アフターフォロー・アフターサービス

桜木不動産事務所では、売却してからが本当のお付き合い、と考えています。

売却後も確定申告等様々な手続きがあると思います。

ご縁を頂いたお客様に、新たな生活に向けて少しでもお役に立てればと、アフターフォロー・アフターサービスも徹底的にサポートさせていただきます。

番外編

番外編1. 各種費用・税金

登記費用等

 

ローンが残っている場合の「抵当権抹消費用」や「相続登記費用」「売渡証書作成費用」などです。

作業は司法書士に依頼します。

費用は2~3万円程度でしょう。

 

境界確定費用

 

お隣との境界や道路との境界を確定するための費用です。

土地家屋調査士に作業を依頼します。

費用は土地の大きさにもよりますが、50~80万円程度が一般的です。

 

建物解体費用・リフォーム費用

 

建物を解体して更地にしたほうが良い場合、また、建物のリフォームをした方が良い場合は、その費用負担が必要です。

解体費用は、建物の大きさ、接道状況等により大きく異なりますが、100~300万円程度見ておくとよいでしょう。

 

仲介手数料

 

規定の仲介手数料が必要です。

売却代金が400万円を超える場合、「売買代金×3%+6万円+消費税」となります。

例)3,000万円の不動産の場合、「96万円+消費税」

 

所得税/住民税/印紙税

 

売買契約書に貼る「収入印紙代」また、売却によって譲渡益がでた場合、「所得税」「住民税」がかかります。

ご自宅の売却の場合は特別控除が受けられる場合もあります。

>>マイホームを売った時の特例(国税庁HP)

番外編2. Q&A

不動産売却をするにあたり、はじめにすることは何ですか?


ご自分で相場を調べたりして、ご自分の不動産の資産価値を把握することです。難しそうだと感じたら桜木不動産事務所までご相談ください。不動産査定を実施し、適正な売却価格についてもご提示させていただきます。


不動産売却の前にはリフォームを入れるべきなのでしょうか?


「リフォームしたおかげで希望に近い金額で売れた」という方もいらっしゃいます。しかし実際には、それぞれの物件の価格帯や状態によって変わるため、ケースバイケースです。リフォームの必要性についても、当事務所がしっかり見極め、アドバイスをさせていただきます。


とにかく高値で不動産売却をしたいのですが、どんな方法がおすすめですか?


第一に、買取でなく仲介を選ぶことです。次に、高値で売れる販売戦略です。少しでも高い価格で売れるよう、全力でサポートいたします。

>>当事務所の独自の販売戦略はこちら


査定額が出たら、その価格で売ることになるのですか?


査定はあくまでも参考です。実際の売却価格は、お客様ご自身に決定していただきます。なお、当事務所では、"売れる価格"を想定しご提案を差し上げております。

>>当事務所の査定の詳細はこちら


不動産査定後は、必ず売却をしなくてはなりませんか?


そのようなことは決してございません。あくまでお客様の判断です。こちらからしつこい連絡もしませんので、安心してご依頼ください。

>>当事務所の査定のお申し込みはこちら


販売活動後には、広告料金の請求などされますか?


不動産会社は基本的に仲介手数料以外の費用は発生しません。しかも、成約しないと受け取れません。そのため、いくら広告に力を入れていたとしても、それは不動産会社の負担です。ご安心ください。


買い替えに伴う不動産売却で注意すべき点は何ですか?


売却と購入のタイムラグがあると、仮住まいが必要になったり、希望する価格が付けられなかったりする可能性があります。できるだけ同じタイミングで売買が成立するとスムーズです。