農地の売却

昨今、農家の高齢化が深刻になっており、何も作られていない休耕地や荒れ果てた耕作放棄地が増えています。

「代々農家を営んでいたが、跡継ぎがいない」「農地を相続したが、農業をするつもりはない」などの理由により農地の売却を検討する場合、どのような方法があり、どのような点に注意する必要があるのでしょうか。

農地を農地のまま売却する場合、農地の用途は「耕作」と決まっていることから、購入できるのは農家や農業参入者に限られます。また、農地はその保護目的から法律で極めて厳しい制限があり、売却には農業委員会の許可が必要になります。

農業委員会は、農地法に基づく売買・貸借の許可、農地転用案件への意見具申、遊休農地の調査・指導などを中心に農地に関する事務を執行する行政委員会として市町村に設置されています。農業委員会の許可を得ずにした売買契約は無効になることがあるので注意しましょう。

＜農地を農地のまま売却する手順＞

①買い手を探す

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②売買契約の締結

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③農地売却の許可申請を行う

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④買い手が仮登記を行う

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⑤売却許可後に本登記と精算

農地は地目変更して「宅地」として売却すること（転用）が可能です。農地転用可否は、２つの基準（「立地基準」と「一般基準」）をもとに審査されます。

「立地基準」

✅第2種農地（農業公共投資の対象外で生産力が低い農地、市街地として発展する可能性がある農地、駅・官公庁などから500m以内にある農地、用途地域から500m以内にある農地、第1種・第3種農地に該当しない農地）であること。

✅第3種農地（市街地にある農地、都市的整備がされ500m以内に2つ以上の公共施設がある農地、駅・官公庁などから300m以内にある農地、用途地域内にある農地）であること。

これ以外では基本的に許可は下りません。

「一般基準」

✅転用する事業が申請通りに行われるか。

✅転用後の事業を不備なく運営できる資金・計画性があるか。

✅周辺農地への影響を与えないか。

転用したのちどういった目的で使用されるのか、それが地域にとって悪い影響を与えないかといったことを審査されます。

＜農地を転用して売却する手順＞

①不動産会社に依頼し買い手を探す

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②農地転用の許可申請を行う

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③売買契約の締結

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④買い手が仮登記を行う

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⑤転用許可後に本登記と精算

農地の価格は全体的には下落傾向にあります。長い目で見たときに、農業としての需要が縮小していく懸念や、農業従事者の高齢化が進むことなどにより買い手が少なくなっていることなどが原因として考えられますので、使わない・使っていない農地を所有している場合は、できる限り早めに売却する方が得策と考えます。

また、実際のところ、長い放置期間を経ることで、固定資産税の引き上げや農地の状態の劣化などの不安も出てきます。農地を放置しておくデメリットは非常に大きいと言えるでしょう。

農地の売買は通常の不動産取引とは違います。

行政書士事務所を併設し農地法の手続きに精通した代表者が、行政書士として農地転用の許可申請を、宅建士として農地の売買をお手伝いさせていただきます。農地の種別などによっては転用が不可能である場合もあるため、まずは転用できる可能性がある土地かどうかを確かめることから始めましょう。

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